Todos os dias recebo mensagens e ligações de clientes ansiosos querendo entender a Reforma Tributária. As perguntas se repetem. Pessoas me perguntam se vão pagar mais imposto sobre o aluguel. Outras querem saber se a compra e a venda de imóveis vão ficar inviáveis. Há ainda aqueles que temem mudanças repentinas capazes de inviabilizar seus investimentos. Diante de tantas dúvidas, resolvi escrever este artigo detalhado e atualizado para compartilhar o que já está definido sobre os novos tributos, o IBS e a CBS, e explicar como essas alterações vão mexer com as negociações de imóveis.
O que realmente mudou com a reforma
A Emenda Constitucional nº 132 de 2023 reorganizou completamente o sistema tributário brasileiro. Foi o ponto de partida para a substituição de cinco tributos que conhecemos bem: ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins. No lugar deles surgiram dois novos impostos que passam a ter papel central em todas as operações de bens e serviços.
O primeiro é a Contribuição sobre Bens e Serviços, chamada de CBS, de competência federal. O segundo é o Imposto sobre Bens e Serviços, conhecido como IBS, que será gerido por estados e municípios. Esse modelo é chamado de IVA dual, porque segue a lógica do Imposto sobre Valor Agregado, usado em diversos países, mas dividido entre as esferas de governo.
O funcionamento detalhado desses tributos está sendo regulamentado pelo Projeto de Lei Complementar nº 68 de 2024, atualmente em tramitação no Congresso Nacional. A proposta traz regras específicas para operações imobiliárias e deixa claro que o setor terá tratamento diferenciado em pontos cruciais.
O objetivo da mudança e por que isso importa para o mercado imobiliário
A intenção do governo ao propor a reforma foi simplificar o sistema, reduzir a burocracia e acabar com a cobrança em cascata que fazia empresas pagarem imposto sobre imposto. Essa simplificação vem acompanhada de maior previsibilidade, já que o modelo deixa mais claro quanto cada operação paga de tributo e cria mecanismos de crédito automático para empresas.
Para quem atua no mercado imobiliário, isso significa mais transparência nas negociações e redução de distorções que antes atrapalhavam investimentos. Além disso, a tributação passa a ser feita no destino, ou seja, no local onde o imóvel está situado ou o serviço é consumido, o que pode ajudar a equilibrar a distribuição de recursos entre os municípios.
Como ficam as operações de compra e venda
Até a reforma, a compra de um imóvel envolvia o pagamento de ITBI, imposto de transmissão que continua existindo, além de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital, ISS sobre serviços de corretagem e, em alguns casos, PIS e Cofins para empresas do setor.
Com a chegada do IBS e da CBS, algumas mudanças passam a valer. A principal é que as operações de compra e venda de imóveis ficam exclusivamente sujeitas ao ITBI, que é um imposto municipal, e ao Imposto de Renda. A proposta de Lei Complementar isenta a venda de imóveis de IBS e CBS, evitando uma sobrecarga tributária em um setor que movimenta grande parte da economia e gera empregos em escala nacional.
O impacto direto na locação de imóveis
O mercado de aluguel talvez seja o mais sensível às mudanças. Até aqui, pessoas físicas que alugavam imóveis recolhiam apenas Imposto de Renda, enquanto empresas arcavam também com PIS, Cofins e, em alguns casos, ISS sobre a administração.
A partir da reforma, a regra muda para melhor. A proposta de lei complementar isenta as operações de locação de imóveis residenciais de IBS e CBS. Essa isenção busca evitar o aumento do custo de moradia para a população.
Critérios de incidência específicos para pessoas físicas
A reforma estabeleceu critérios objetivos para determinar quando a pessoa física será tratada como contribuinte do IBS e da CBS. Na locação de imóveis residenciais, a regra é de isenção, independentemente do número de imóveis ou do valor da receita.
Para a compra e venda de imóveis, a incidência do IBS e da CBS não se aplica a pessoas físicas. No entanto, a Receita Federal pode equiparar a pessoa física a uma pessoa jurídica caso ela atue com habitualidade na compra e venda, o que a sujeitaria ao sistema de tributação das empresas.
Essas regras miram grandes investidores e pessoas que operam de forma próxima a uma atividade empresarial, mesmo sem possuir CNPJ. O objetivo é evitar que grandes carteiras de imóveis escapem da tributação sob o argumento de pessoa física.
O que passa a ser considerado fato gerador
Com o novo modelo, IBS e CBS incidem sobre operações onerosas relacionadas a bens e serviços em geral, mas a proposta de lei complementar prevê isenção para a venda e a locação de imóveis residenciais.
A lei também garante que operações destinadas a consumo ou uso pessoal não geram direito a crédito fiscal. Já as operações dentro da atividade empresarial permitem crédito integral, exceto em casos expressamente previstos de isenção ou imunidade.
Como será a transição até 2033
O cronograma de implantação é gradual. Em 2026 e 2027 começa o período de teste, quando notas fiscais já vão destacar valores estimados de IBS e CBS.
A partir de 2027, os novos tributos passam a vigorar oficialmente e os impostos antigos começam a ser extintos progressivamente. Nesse mesmo ano, entra em funcionamento o Imposto Seletivo, criado para desestimular produtos e atividades nocivas à saúde e ao meio ambiente.
Até 2033, todo o sistema antigo será eliminado e o país funcionará apenas com IBS, CBS, Imposto Seletivo e tributos patrimoniais como IPTU e ITBI. Essa transição longa serve para que empresas e contribuintes se adaptem sem traumas.
Estratégias práticas para enfrentar as mudanças
Com tantos detalhes novos, quem investe ou atua no setor imobiliário precisa rever estratégias. Para vendas, a isenção de IBS e CBS é uma grande vantagem que garante a previsibilidade tributária do negócio.
Na locação, a isenção é um ponto de segurança para quem busca renda passiva. Para as empresas do setor, o foco deve ser na adaptação aos novos sistemas contábeis para o cálculo correto de créditos e débitos, além de emissão de notas fiscais adequadas às novas regras. Esse cuidado evitará autuações e permitirá maior eficiência tributária.
O que eu tenho percebido nos atendimentos
Muitos clientes chegam preocupados, imaginando que o imposto vai triplicar ou que a atividade de aluguel deixará de ser viável. Quando explico a isenção total para a locação de imóveis residenciais e a manutenção da tributação de compra e venda apenas pelo ITBI e IR, percebem que o impacto não será tão drástico.
O cenário muda para grandes investidores ou pessoas que possuem carteira de imóveis extensa e que podem ser enquadradas como empresas pela Receita Federal. Para esse público, a tributação será inevitável, mas também transparente e planejável. Isso traz segurança jurídica, algo que sempre pedimos e raramente tivemos no Brasil.
Síntese das mudanças e o papel dos especialistas no novo cenário imobiliário
A compra e a venda de imóveis não terão incidência de IBS e CBS, ficando sujeitas apenas ao ITBI e ao Imposto de Renda. A locação de imóveis residenciais é totalmente isenta de IBS e CBS. A transição ocorre entre 2026 e 2033, e a lei garante créditos fiscais mais amplos para empresas.
Diante de tantas novidades, a escolha mais inteligente é cercar-se de especialistas. O corretor traz a leitura prática do mercado e aponta oportunidades reais. O advogado tributarista interpreta as normas, esclarece riscos e estrutura contratos dentro da lei. O contador organiza os números, operacionaliza os tributos e garante que cada crédito ou benefício seja aproveitado. Essa união de profissionais cria segurança e permite moldar as melhores estratégias para negociar, comprar, vender ou alugar imóveis no novo cenário tributário.
Esse é um tema novo e complexo, que será gradativamente compreendido por todos nós. Ainda assim, isso não elimina a necessidade de explorarmos essas mudanças desde já, planejando, simulando cenários e contando com o apoio de especialistas para tirar o máximo proveito das oportunidades e evitar surpresas indesejadas.